为了增强和表率房地产开辟企业的企业所得税征收办理，迩来，国度税务总局下发了《国度税务总局合于房地产开辟交易征收企业所得税题方针报告》（国税发[2006]31号），自本年1月1日起履行，《国度税务总局合于房地产开辟相合企业所得税题方针报告》（国税发[2003]83号）同时废止。

　　蜕变怒放此后，跟着都市设立归纳开辟、土地有偿让渡和住房商品化等强大策略的施行，我国房地财富进入了空前未有的高速兴盛时候，不但成为我国国民经济的支柱财富之一，同时也是税收收入的一项厉重由来。以是，增强和表率房地产开辟企业税收的征收办理相称厉重。从房地产开辟企业的规划特质看，拥有丰富性、多样性和滚动开辟性以及临蓐周期长、投资数额大、往复对象多、商场危机不确定等特质。以是，其开辟规划营谋分歧于平常的设立单元或施工企业，也分歧于平常的工商企业，它是集房地产开辟设立、规划、办理和效劳为一体、以第三财富为主的财富部分。不过，因为现行企业所得税征收办理举措平常是依照工商企业的特质和本质情形造订的，未能很好地两全房地产开辟企业的行业特质，所以正在税收征管中存正在少许原则不昭着的题目，难以担保税基的无缺。为此，2003年度，国度税务总局下发了国税发[2003]83号文，增强了房地产开辟企业所得税的征收办理，表率了房地产开辟企业的征税行动。但跟着国度对房地财富宏观调控门径的施行，国税发[2003]83号文的少许原则一经不行符合客观经济景象的转折，务必加以完整。国税发[2006]31号文献便是正在这个布景下造订出台的。

　　比较向来的国税发[2003]83号文献，新文献合键正在以下几个方面举行了添补、批改和完整：

　　一、对预售收入的估计贸易利润率作了恰当调节。国税发[2003]83号文原则，开辟产物的预售收入应按不低于15%的估计贸易利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一原则作了两点调节：一是将预售收入的估计贸易利润率批改为估计计税毛利率；二是按开辟项方针本质将开辟产物分辨为经济合用房和非经济合用房，并原则经济合用房项目预售收入的估计计税毛利率不得低于3%,非经济合用房项目按分歧区域别离确定预售收入的估计计税毛利率，个中，省会都市和谋划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地域不得低于10％。

　　二、原则了开辟产物的落成圭臬。国税发[2006]31号文第二条第一款原则，凡相符下列要求之一的，应视为开辟产物已落成：一是实现阐明已报房地产办理部分注册的开辟产物（本钱对象）；二是已起源进入利用的开辟产物（本钱对象）；三是已博得了初始产权备案阐明的开辟产物（本钱对象）。之于是对开辟产物落成圭臬举行界定，合键是研讨到当估计计税毛利率高于本质利润率时，房地产开辟企业往往会对已落成开辟产物踊跃结算本钱，相反，一朝显示估计计税毛利率低于本质利润率的情形，这种踊跃性就不存正在了。以是，务必从税收角度原则开辟产物的落成圭臬，以担保国度税收不流失。

　　三、对开辟产物计税本钱圭臬作了规则原则。开辟产物落成自此，按什么圭臬结算本钱就成为下一步税收征督管事中至合厉重的一环。开辟产物分歧于圭臬化的工业产物，其本钱对象确切定拥有不行比性、多样性和丰富性等特点，个案特点对照彰着，以是，开辟产物结算既不行简略地套用平常税收规则，也不行全体按司帐轨造履行。为了防卫开辟企业通过疏忽确定本钱对象或杂沓本钱界线等体例逃避征税任务，为本钱对象确切切、合理计量供应根底，应孤单造订房地产开辟企业的计税本钱圭臬。以是，遵照房地产开辟企业计税本钱圭臬涉及的实质对照多、题目也对照丰富的情形，国税发[2006]31号文原则了计税本钱结算的平旧例则、合键本钱项方针核算举措和扣除圭臬等三方面实质。

　　四、原则了本钱用度项目核算和税前扣除规则。对大家配套办法费、前期工程费、根底办法设立费、修造装置工程费、开辟间接用度等合键本钱项目，国税发[2006]31号文原则了其核算和税前扣除规则：属于该本钱对象落成前本质发作的，可直接摊入本钱对象；属于本钱对象落成后本质发作的,起初应按原则正在已落成本钱对象和未落成本钱对象之间分摊，再将由已落成本钱对象肩负的一面，正在已告终发售的可售面积和未告终发售的可售面积之间举行分摊，个中，应由已告终发售的可售面积分摊的一面，准予正在当期扣除。

　　五、对新办房地产开辟企业发作的告白费、交易宣扬费和交易呼唤费税前扣除作出了新原则。遵循《企业所得税税前扣除举措》的相合原则，企业发作的告白费、交易宣扬费和交易呼唤费是按发售收入的必然比例正在税前据实扣除的。这一原则看待新办的房地产开辟企业来说不对理题目较为了得，合键呈现正在以下两个方面：一是房地产开辟企业从事的开辟营谋搜罗征地拆迁、计议策画、机合施工、实现验收、产物发售等开辟规划全经过，以是，开辟项目从第一笔进入至博得第一笔发售收入，需求一个较长周期，而这一岁月发作的告白费和交易宣扬费，则因为没有发售收入而无法正在税前扣除；二是告白费和交易宣扬费开销合键发作正在开辟前期，这是房地产开辟规划的一个明显特质，但这一岁月又凑巧没有发售收入。鉴于这种情形，为合分析决房地产开辟企业平常临蓐规划所需的三项用度扣除题目，国税发[2006]31号文原则：新办的房地产开辟企业正在博得第一笔发售开辟产物收入之前发作的告白费、交易宣扬费和交易呼唤费，可能向自此年度结转，但最长不得抢先3年。

　　六、对转告贷发作的息金开销税前扣除题目有了新原则。房地产开辟产物与工业产物比拟，拥有开辟周期长和进入资金大的特质。有的产物开辟需求几年以至十几年才华实行。所以，开辟企业的开辟资金正在设立经过中逗留的工夫较长，况且开辟产物的造价较高，一个幼区、一个大的设立项目，少则需求投资上亿元，高则需求几十亿资金。这就需求企业正在开辟前期注入大批资金。开辟企业筹措资金的渠道，大凡有以下几种方法：一是增资扩股；二是刊行债券；三是预售开辟产物；四是向银行贷款。正在上述几种筹资方法中，向银行贷款是其合键方法。少许开辟企业出于增强资金拘押、加快、俭仆筹资本钱、普及资金利用效力研讨，由集团统向来金融机构告贷，所属企业申请利用。通过这种体例筹措、办理、利用银行信贷资金，是开辟企业的平旧例划需求。以是，国税发[2006]31号文原则，开辟企业只消可能出具从金融机构博得贷款的阐明文献，其所属企业利用开辟企业转告贷支拨的息金承诺按税收相合原则扣除。

　　七、填补了防卫本钱弱化和相合买卖的原则。开辟企业将权且闲置无须的自有资金通过合法体例拆借给其他企业利用，也是普及资金利用效力的另一途径，以是，应准予借入企业扣除其支拨的息金。不过，为了防卫开辟企业通过相合买卖改变利润，国税发[2006]31号文原则，依法借给全资企业的，全资企业支拨的息金不得正在税前扣除；依法借给全资企业以表其他相合企业的，相合企业借入资金金额正在其注册本钱50％以内（含50％）的一面，可正在按金融机构同类同期贷款基准利率企图的圭臬以内据实扣除；抢先注册本钱50％的一面，其抢先一面肩负的息金开销，不得扣除。

　　八、对新办房地产企业减免税作终局限。目前房地产开辟企业多采用设立项目公司的体例规划，开辟一个楼盘或开辟一个项目就新办一个公司，且红利率较高。据此，国税发[2006]31号文原则，房地产开辟企业不得享福新办企业的税收优惠，同时原则以发售房地产开辟产物（搜罗代剃发售）为主的企业也不得享福新办企业的税收优惠。

　　九、对房地产企业税收征管体例提出了新的央浼。遵照《中华国民共和国税收征收办理法》和《中华国民共和国企业所得税暂行条例》及其施行细则的原则，连合房地产企业的规划特质，国税发[2006]31号文原则对房地产开辟企业不得事先按审定征收体例征收、办理企业所得税。也便是说，务必是相符税收征管法第35条原则的状况的房地产开辟企业，才可按审定征收体例征收企业所得税。