环球经济拉长乏力使企业扩张意图削弱，为减少本钱，很多企业采用缩幼办公空间或退租，导致古代商务楼宇空置率上升。如2024年头美国总体办公室空置率为18.6%，创30年史乘新高，中国一线都市北上广深的写字楼空置率正在2024年上半年均赶过或亲热20%。供大于求的墟市境况使得商务楼宇房钱面对下行压力，业主房钱收益删除。美国最大的古代写字楼REITs的股价比疫情前下跌了40%-60%，响应出商务楼宇墟市代价和收益正在大幅度低落。各类迹象注脚，古代的商务楼发达进入了瓶颈期。
究其原故，一方面是疫情改换了人们的办公见解和方法，线上办公、天真办公等形式渐渐普及，企业对古代聚积办公空间的依赖度下降，对办公地方的需求加倍天真多样，删除了对古代商务楼宇的永恒租赁需求。遵照国度统计局的闭联数据，2024年4月，世界办公楼施工面蕴蓄堆集计为28472.69万平方米，低落8%，新开工面积为708万平方米，低落14.3%。另一方面是经济发达和财富组织调节等，生齿产生回流或分别等征象，影响了商务楼宇的需求散布。
遵照《2024环球Z世代付出呈报》，环球Z世代（1997-2012年出生）将成为史乘上领域最大、最富足和消费最高的一代。中国现正在Z世代生齿的领域约2.64亿，占总生齿的比重不到20%，但所功勋的消费领域仍旧占到40%。他们的消费观是为风趣和代价观买单，看重自我表达，崇拜多元审美。驾驭消费新趋向，面向年青群体需求，打造特殊非标贸易项目，仍旧成为商务楼高质料发达的一个首要形式。
咱们采用了北京、上海、深圳、成都和香港等都市的少少引颈潮水的商务楼改进典范，察觉有少少共性的特色：一是定位精准，有别于通常的贸易项目，这些项目都是正在商量消费趋向的根源上，集合区域现实，锚定Z世代群体伸开贸易计划；二是人文+贸易，提拔品格，缠绕陌头文明、艺术、社区化举止、夜经济等组织零售、美食、文娱、歇闲等多元业态；三是差别化发达，苛重呈现正在修筑表观、业态细分等方面。
从海表来看，东京Ginza Six以艺术与文明为主旨，正在艺术体验中购物，别有一番笑趣。纽约Industry City和伦敦Battersea电站的工业风打造了工业区转型升级的新形式。曼谷The Commons被CNN评为“曼谷最佳社区贸易”，主打环保、可一连发达，吸引浩瀚转头客。首尔DDP东大门将艺术、技巧和修筑协调正在一个无缝且效用性的计划中，将装束计划-临蓐-直播一体化发达。新加坡Funan Mall则是科技赋能贸易发达的榜样，动感墙、室内自行车道、机械人辅帮寄存效劳等高科技元素满满。
1.从“空间租赁”到“实质临蓐”：案例中商务楼宇均主动谋划实质，包罗艺术、科技、社群等，而非被动依赖商户，改进了商务楼宇运作形式。
2.精准偷袭细分人群：如上海X88以热衷测试簇新事物、追赶潮水生存的年青人工中心主意客群，成都Regular对准文艺青年，香港K11绑定高净值客群。
商务楼行为都市经济举止的中心载体，拥有区位上风、人群聚积效应和空间天真性，能够遵照自己区位、客群、资源禀赋，采用“艺术赋能”“科技重溺”“圈层齐集”等差异旅途切入方法引颈潮水消费，打造新型贸易生态。
1、充裕表现当局正在楼宇经济发达中的首要效用，加强顶层计划，改进料理机造，推进商务楼宇高质料发达
正在都市经济发达的幅员中，楼宇经济正日益成为推进财富升级、增进经济拉长的闭节气力。为充裕隔释楼宇经济的潜力，当局需深度介入，通过加强顶层计划、改进料理机造，以精准知足财富诉求为导向，全方位提拔都市正在楼宇经济范畴的比赛上风。
一是改进商务楼宇发达计谋，提拔商务楼宇转化应用计谋扶帮软境况。一方面长远包装谋划楼宇资源、楼宇特征和楼宇上风，编造优质楼宇精准谋划包装手册、确立对表推介收集平台，延迟楼宇推介的广度和深度。改进招商思绪，事业重心由“平面推动”向“立体拓展”改观，将优质闲置商务楼宇项目，纳入国表里双招商举止洽说推动项目目次，多渠道、全方位发展招商引资。另一方面，通过调节“商办混淆”土地性子，打破业态范围，修立贸易改进试验区，并赐与财务资金补贴，指导社会资金闭怀与援帮商务楼宇改进。
二是计谋驱动，处置欠债久期与资产久期错配题目；以工夫换空间，以空间促发达。正在商务楼宇转化应用中，必要同意是非期转化应用计划，既要闭怀目下的发达必要，也要商量悠长的发达需求。当局必要着眼悠长，正在资金、技巧、税收等多方面赐与扶帮。加大国有资金加入力度，与投资基金协作孵化新消费品牌，或引入REITs形式盘活资产，为潮水业态落地供应资金援帮。激劝银行、相信等机构，遵循墟市化规定踊跃插足商务楼宇转化应用项目。激劝相符前提的金融资产治理公司、金融资产投资公司通过刊行债券融资，处置欠债久期与资产久期错配等题目。
三是摸清家底，夯实商务楼宇改进应用根源事业。商务楼转化应用的根源是针对性、常态化治理。正在摸清商务楼宇底数的根源上，为楼宇修档，酿成编造的楼宇音讯数据库。通过数据剖析，识别出楼宇的上风、劣势和潜正在代价，为后续的转化应用供应决定援帮。
2、高度侧重楼宇经济发达，精耕细作，科学剖析，懂得定位，同意筹划，以商务楼宇转化应用为契机，集聚各式财富因素，推进都市高质料发达。
第一，商务楼宇转化应用筹划先行，出力构修楼宇财富链。楼宇经济兼具大家属性和财富属性，商务楼宇转化应用要点正在于财富资源导入和财富生态的构修，于是必要兼顾区域财富资源和生态，整个筹划商务楼财富定位，处置目前商务楼同质化紧要的题目。
第二，因素集聚、差别化发达是商务楼宇转化应用告成的闭节。打造主旨楼宇，专业化发达、效劳升级迫正在眉睫。现有商务楼通常都是归纳性楼宇，同质化比拟紧要，财富没有集聚，效用不足完整，低程度反复比赛。北上广等一线都市正在金融、文明、数字经济、人为智能等方面拥有自然上风，遵照都市空间和财富组织，打造差异主旨楼宇，改造现有通常商务楼宇，以主旨招商，加快资金、人才、技巧、供应链集聚发达。
第三，明了效用定位，加紧楼宇特征包装。发展楼宇品牌化运营政策，遵照楼宇特征因素，发展主旨招商。遵照区域特征，提拔品牌坊宇文明内在，培养楼宇文明。如沈阳市聚焦文明赋能计谋，将优质文明基因充裕隔掘、应用、激活、整合，尽心谋划推出“文明+”主旨的系列举止，正在充裕隔释文明效用和效用的同时，与区域内的特征楼宇、街区、财富充裕集合、深度协调、互为增进。
第四，改观贸易地产的理念，当真做贸易，发展楼宇品格提拔工程。剖析商量头部商务楼运营商的告成经历，项目立项到拿地滥觞做，通常必要三年；定位、计划、招商都要尽心戮力。上海的X88从2002年至今，阅历了几次大的业态规规定位调节。新加坡的Funan mall从2016年起闭店三年，从老旧的数码商城进化为“黑科技”贸易地标。
一是加大楼宇聪颖治理平台的研发，应用物联网、大数据等技巧，将楼宇的修设运转数据（如电梯、空调等修设的状况和能耗）、空间应用数据（空置率、租赁状况等）、企业谋划数据（营收、征税等）等多源数据举行整合。通过正在楼宇内安置各式传感器，及时收罗修设运转数据，上传至聪颖平台举行剖析处置，为楼宇治理供应科学凭据。通过提拔楼宇经济的统计剖析才能，为宏观治理供应决定和凭据。同时，也能够完成楼宇和驻厦企业音讯的动态数据共享，为楼宇企业的疏导与团结搭修平台和空间。
三是构修当局、楼宇业主、运营商、企业等多方插足的协同共治形式。当局表现计谋指导和囚系效用，楼宇业主与运营商控造硬件举措爱护和根源效劳供应，企业踊跃插足楼宇治理反应。按期召开多方联席集会，协同筹议楼宇发达筹划、处置治理困难等。
固然正在互联网时间，网上购物等确凿影响了商务楼的发达，但同时也增进了商务楼的转型发达。人老是要社交的，也有表出购物、互换的需求。倘若商务楼形式简单，很难引发消费亲热。
一是场景化消费空间打造。改换古代商务楼宇简单效用的贸易空间形式，协调生存、文娱、社交等多元场景，打造场景化消费空间。
二是闭怀消费者本性化需求，供应本性化空间定驯效劳。正在贸易归纳体中，为特征品牌商家供应专属的市肆计划计划，从装修格调到空间组织，都契合品牌调性和主意客群喜爱。如少年少多计划师品牌店，其市肆空间可打酿成艺术展览格调，浮现特殊的时尚理念，吸引探索本性的消费者。如宠物友爱市集，为带宠物的消费者供应宠物举止空间。
三是营造盛开式空间。粉碎古代贸易空间的关闭性，营造盛开式空间。将市肆与街道天然协调，修立大家歇闲区域、景观幼品等，补充消费者的插足感和互动性。消费者能够正在信步流程中自正在穿梭于各市肆之间，享福盛开、自正在的消费体验，提拔消费兴味。
一是数字化运营治理。利用大数据、云谋划等技巧完成贸易运营的数字化。通过消费者正在市集内的消费记实、作为轨迹等数据收罗与剖析，懂得消费者偏好和需求，为商家供应精准的营销倡议。比如商务楼治理方能够遵照数据剖析结果，调节市肆组织和品牌组合，优化资源设备，升高运营效劳。
二是提拔智能购物体验。引入人为智能、物联网等技巧提拔购物体验。如智能导购机械人，能为消费者供应商品音讯查问、途径指引等效劳；智能效劳机械人，为消费者供应寄存、帮老、幼儿照望等效劳；无人便当店完成自帮购物、自愿结算，删除列队守候工夫；虚拟实际（VR）、巩固实际（AR）技巧正在试衣、家居浮现等方面的行使，让消费者正在购置前得到更直观的体验，补充购置意图。
三是线上线下协调。借帮互联网和转移技巧，完成线上线下、虚拟与实际相协调的消费形式。一方面消费者能够通过线上平台预定商品，到线下门店体验和自提；商家也能够通过线上渠道举行实行和出售，应用线下门店供应售后效劳和体验效劳。另一方面，能够寻求元宇宙与贸易协调，遵照商务楼宇主旨打造相应的元宇宙体验项目，通过虚拟实际、巩固实际等技巧，让消费者重溺式感应主旨气氛。
空间重塑与科技赋能相辅相成，协同推进贸易范畴适当新消费趋向，打造聪颖消费再生态，为消费者带来更优质、便捷、本性化的消费体验，也为贸易企业创作新的发达时机和比赛上风。
（作家魏晓雁系上海立信司帐金融学院司帐学院审计系主任、副教导，李培功系上海立信司帐金融学院司帐学院院长、教导）